アウトレットマンションで不動産投資

ワンルームマンションで投資

意外にもワンルームマンションでの投資が流行ってきている。

ワンルームマンションは経済的にも時間的にも負担が少ないからだろう。

年金問題や少子高齢化などで、老後のことが心配な方が多いからだろう。

ただし、あまり無理な買い物はしないように。

しっかりとしたファイナンシャルプランに基づいてね。

不動産購入にかかる諸費用

不動産投資にあたって不動産を購入する場合、不動産の購入に必要な費用は現物以外にも諸費用が必要となります。
新築の場合、取得価格の5?7％、中古物件の場合は7?12％程度必要です。
不動産購入の際には、この諸費用も含めて総費用を考えなければなりません。

・仲介手数料
不動産を購入時、不動産業者などに仲介を依頼する場合に必要となる費用です。

・印紙税
売買契約書、請負契約書、金銭消費貸借契約書などに印紙を貼ることで納付される税金。

・保証料
住宅ローンを組む際に連帯保証人となる保証会社に支払う料金のこと。
フラット35など保証料の必要のないローンもあります。

・保険料
ローンの支払中に病気や事故によって死亡、もしくは重度障害になりローンが支払えない状態になった時に備えて入る団体信用保険の料金は、通常ローン金利に組み込まれています。

・登録免許税
不動産取得後、法務局で登記申請時に必要な税金です。

・司法書士報酬
不動産登記などを司法書士に委託した時の報酬も必要となります。

・不動産所得税
不動産取得時に一度だけ課せられる税金。
相続によって不動産を取得する場合には必要ありません。

・固定資産税
毎年1月1日現在不動産を保有している者に課せられる税金。

・都市計画税
毎年1月1日現在、市街化区域に土地や家屋を保有している者に課せられる市町村税。

また、売買契約を締結時には手付金が、取得費用の10?20％必要となるので、その費用の準備も必要です。
不動産投資の前には、このような費用が必要であることを頭にしっかりと入れておかなければなりません。

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日本版401Ｋ　元本割れ続出！

昨年の９月に起こったリーマンショック以来世界経済は大変なことになっています。

日本版４０１Ｋ（確定拠出年金）は2001年に導入され昨年の10月で３００万人ものサラリーマンが加入して
いますが、今その日本版401Kが元本割れしているようです。

あなたの大切な年金で投資した投資金が目減りしていることを考えると、将来年金はまともにもらえるのでしょうか？。。。

以下Yahooより引用
http://zasshi.news.yahoo.co.jp/article?a=20090523-00000001-president-bus_all

2001年、導入された日本版401k（確定拠出年金）の加入者数が、昨年10月に300万人を突破した。企業の年金負担を減らし、従業員に自己責任で老後資金を形成させるという思惑から始まったこの制度。掛け金を企業が負担し、貯蓄、保険などの元本保証型商品から、債券、株式などのリスク型商品を個人が選択、運用成績に応じて将来受け取る年金額が変わってくるという仕組みだ。
しかし、株価下落や為替変動の影響で多くのリスク型商品は元本割れに。もともと運用経験が乏しい加入者は選択商品が預貯金や保険などに偏重しがちだったが、ここにきて、さらに元本確保型商品に移行する傾向が強まっている。
ただ、加入者側の最大のメリットは、運用期間中の利益が非課税扱いになる点で、本来は積極的にリスクを取った運用で利益を再投資し複利効果を享受するべきなのだ。長期的な資産形成という特徴からも、目先の相場低迷で元本確保型に移行することはお勧めできない。むしろ、これまで元本確保型のみを選択していた人は、長期的に相場が回復軌道にのる可能性を考えると、リスク商品への移行を考えるチャンスといえる。

運用には、相場の動きを読むことが必要となってくるが、まずは株式の需給関係（買いと売りのどちらが優勢か）を把握することが肝要だ。参考にしてほしい指標は、「投資主体別売買動向」である。これは、個人投資家や外国人投資家、信託銀行などマーケット参加者別の売買状況を示す指標で、東京証券取引所のホームページで公開されているほか、毎週金曜日の日経新聞マーケット欄でも確認できる。401k運用の参考になるのは、年金資金の運用を預託されている信託銀行の動きだ。実際、昨年後半からのデータを見ると「信託銀行買い」が続行。例えば、3月6日付のデータによると、外国人投資家が7週連続売りに回っているのに対し、信託銀行は8週連続で日本株式を買い越していることがわかる。（注：その直後は両者とも逆の動きを見せている）
目先の市場動向は、トレンドを追って短期に売買する傾向が強い外国人投資家の動きに左右されやすい。しかし、10～30年後の年金資産運用を考えるなら、長期スパンで運用を手がける信託銀行の動きにこそ注目すべきだろう。

こうした動向を一通り踏まえたうえで、実際のポートフォリオをどう組むか考える。前述の指標と、現在の金利水準を考えれば、6～7割程度はリスク商品に振り向けたほうがいいだろう。もちろん7割というのはひとつの目安で、年齢や資産状況、現在保有している金融商品によっても変わってくる。
40代前半くらいまでなら100％リスク型商品で長期運用するくらいでもかまわない。だが、定年が見えてくる50代となると、ここであえて大きなリスクを取るのは避けたほうがよい。これまで元本保証型できた人はそのままか、2～3割程度をリスク商品に振り向ける。また、個人で金融商品を保有している場合は、それとは別の商品を選ぶことで分散投資を心がけたい。
一度組んだポートフォリオは、そのままにせず、せめて年に1回程度は見直そう。1年も経てば、相場変動によって運用成績が大きく変わることがある。価格が上がった商品の割合を減らし、下落した商品を増やすなど、割合を元の水準に戻す「リバランス」を実施してほしい。

日本版401kは、60歳まで受け取ることができないため、受給資格が発生した時点の相場が気になるところだ。が、実際は、資格発生時から10年間受給を引き延ばすことができる。60歳の退職時点ですべて売却して「退職金」として受け取るか、少しずつ分割して「年金」として受け取るかを選択できるのだ。相場や資産状況を考えながら、有利な受け取り方法を選ぶことが肝心である。

以上引用終わり

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不動産投資の特徴とリスク

不動産投資には、現物による不動産投資、小口化投資、証券化投資に分類されます。
現物による不動産投資は、マンションを購入して賃貸する、保有する土地に賃貸アパートを建築する、賃貸マンションの購入など、直接不動産に投資することにより収益を上げる投資方法です。
現物での不動産投資には下記に挙げる特徴があります。

1．ハイリスク・ハイリターンである。
2. 収益にはキャピタルゲイン(譲渡益)とインカムゲイン(賃料)がある。
3. 投資額が他の投資と比べ多額で、投資期間が長期に渡る。
4. インカムゲイン(賃料)による安定収入が見込める可能性がある。
5. 損益通算などによって所得税・相続税・固定資産税を減額させ節税効果がある。
6. 少額の資金でも借入金により、自己資金の何倍もの多額な不動産に投資することができる。
7. レバレッジ効果(てこの原理)を利用して借り入れ金利以上の収益率を高め、収入を大きなものにできる可能性がある。

また、次のようなリスクが不動産投資にはあります。
1. キャピタルゲイン・インカムゲインには、不動産価格あるいは空室などによる収益の変動リスクがある。
2. 現物の不動産は、すぐに現金化ができないという流動性リスク。
3. 投資のための多額の借入金による収益減少。
4. 不動産投資を行う人の経営手腕によって収益が異なる。
5. 地域状況の変化による収益の変動、建物の老朽化、地震など自然災害や、火災などによる建物の損壊のリスク。

不動産投資を考える時には、このような特徴やリスクを知ったうえで投資を行う判断をしてください。

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不動産の有効活用の目的

不動産投資は、不動産の有効活用の1つです。
不動産の有効活用には、安定収入を得る、収入の増加や相続税の軽減など下記の様に、様々な目的があります。

・居住目的
豊かで安心のできる暮らしのための住宅建設など。

・安定収入や生活資金の確保
月々の賃貸収入による安定収入を得ることで、生活費や老後資金にあてることができる。

・収入増加
未利用地の有効活用により、新たな収益を得ることができる。

・保有コストの低減
保有不動産の維持のため、賃貸マンションなどを建築して賃料を得ることで固定資産税などの保有コストを低減する。

・所得税の節税
不動産所得は、確定申告での損益通算や青色申告、減価償却費や借入金の金利を必要経費とする、などによる不動産所得の特徴を活用することで所得税を節約できる。

・相続税の節税効果
不動産の有効活用による借入金による債務控除などによって相続税の節税効果を得る。

この他には、売却による現金化や、値上がり分の利益を得る、相続分割対策などの目的による不動産の活用目的があります。

不動産を有効活用できるかどうか、金利などの経済環境、都市計画法など土地利用の制限、賃貸市場の需要状況など様々な要因を含め総合的な判断が必要となります。
不動産投資を行う際には、このような状況をよく見極め、情報を活用し、準備を整えたうえで行うことが重要です。
そして、保有資産や家族の状況、自身のライフプランも合わせて考え、不動産投資の計画を立てなければなりません。

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不動産投資をするにあたって不動産とは？

不動産は、人が生活する基礎となるものです。
不動産は、立地や交通条件が良い優良物件であれば不動産の価格が低迷していても、その賃貸料金は急激には下がりません。
そのため、価格が低迷している間に不動産を購入し、不動産投資を考えている人は少なくありません。
また、親から受け継いだ土地の有効活用として不動産投資を考えている人もいるでしょう。

ここでは、不動産投資を始めるにあたって不動産とは何かを考えてみましょう。

不動産とは、民法86条1項には「土地及びその定着物」とあります。
定着物とは、その土地にある動かせないもので、土地にある建物だけでなく、土地に生えている樹木なども含まれます。

また、日本では土地と建物は別のものとして扱われ、そのため、土地と建物は別々に売買できます。

不動産は、目的別に分けると、主にマンション、アパート、戸建住宅、宅地などの住宅用、マンションやビル、工場などの事業用に分けられます。
さらに、自分で利用する自用・他人に貸す目的の賃貸用に分けることができます。
この他には、レジャーなどのための別荘やリゾートマンションなどの不動産もあります。

土地の権利には、所有権と借地権があり、所有権は1人で所有する場合と複数での共有があります。
借地権は借地借家法に基づく、他人の土地を利用できる地上権と貸借人の権利である貸借権のことです。

建物の権利には、分譲マンションなどの各部分ごとの所有権である区分所有権、賃料、支払い建物を借りる借家権(賃借権)があります。

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アウトレットマンションとは？

「アウトレットマンション」と呼ばれる新築マンションの再販売はご存知だろうか。

新築マンションの販売不振を受け、完成在庫を抱えたマンション開発・販売会社（デベロッパー）から在庫を安く買い取り、低価格で再販する。

実は、このアウトレットマンションで不動産投資をしている投資家が増えつつあります。

このブログではそういったアウトレットマンションの投資物件情報を載せていきますね。

今後をお楽しみに！

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